VII. UITWERKING

VII.1 INLEIDING

In dit hoofdstuk wordt een ontwerp opgesteld voor de Zuiderval en omgeving. Deze schets is gebaseerd op de algemene structuur en functieverdeling volgens de toekomstvisie en de vraag naar woningen en bedrijven uit het voorgaande hoofdstuk. In §2 wordt het plangebied beschreven, in §3 volgen de uitgangspunten en structuurschets. Op basis van een inrichtingsschets wordt in §4 bepaald welke functies in welke hoeveelheden kunnen worden gerealiseerd. In het laatste deel van dit hoofdstuk worden de bevindingen ‘doorvertaald’ naar de overige mogelijke ontwikkelingslocaties van Enschede zodat er een totaalbeeld kan worden gevormd van de mogelijke ontwikkelingsruimte die binnen de bestaande stad aanwezig is.

Plaats in het onderzoek

Nadat de toekomstvisie is opgesteld en de vraag naar woningen en bedrijven en het aanbod van ruimte zijn beschreven, wordt in dit hoofstuk, aan de hand van een uitwerkingsvoorbeeld, de visie uitgewerkt. Uiteindelijk kan zo worden bepaald hoeveel ruimte er binnen Enschede is voor nieuwe woon- en werklocaties. Dit hoofdstuk vormt hiermee de afsluiting van het onderzoek.

Keuze Zuiderval

Als uitwerkingsgebied is, om de volgende redenen, gekozen voor de Zuiderval en omgeving:

VII.2 HET UITWERKINGSGEBIED

KAART : UITWERKINGSGEBIED

Als uitwerkingslocatie is gekozen voor de Zuiderval en omgeving. Deze locatie biedt vanwege de ligging binnen in de stad, aan de A35 en de Zuiderval, aanknopingspunten voor een grootschalige invulling tot woon-, werk- en voorzieningencentrum.

De Zuiderval is een enkele jaren gelden aangelegde invalsweg die vanaf Enschede-Zuid en de A35 in noordelijke richting tot midden in de binnenstad van Enschede loopt en zo voor een directe verbinding tussen binnenstad en snelweg zorgt. De Zuiderval is grotendeels aangelegd over het tracé van de vroegere spoorlijn Enschede - Ahaus (Duitsland).
Het gebied tussen Enschede en Enschede-Zuid is grotendeels onbebouwd gebleven. In de jaren negentig van de twintigste eeuw is de A35 doorgetrokken tussen Enschede en Enschede-Zuid, maar de omliggende terreinen zijn nog niet ontwikkeld.

Op initiatief van een grote ontwikkelingsmaatschappij is er een aantal jaren geleden, onder de titel ‘Ontken de Weg’ een plan gemaakt voor de zone langs de A35, waarbij tevens werd onderzocht in hoeverre het mogelijk was (zowel technisch als financieel) om de hier aanwezige hoogspanningsleiding ondergronds aan te leggen. Het plan bleek zowel technisch als financieel haalbaar mits het hele plangebied onder één exploitatie kwam te vallen zodat de kosten voor het onder de grond brengen van de hoogspanningsleiding over het gehele plan konden worden verspreid. Deze kosten voor de ondergrondse hoogspanningsleiding werden geraamd op ongeveer 1000 gulden per meter lengte, wat over een lengte van 5 à 6 kilometer (Usseleres tot Zuid-Eschmarke) een investering van ruwweg 5 tot 6 miljoen gulden (2,5 miljoen euro) zou betekenen.

De gemeente Enschede heeft onlangs een plan opgesteld voor de directe omgeving van de Zuiderval. Echter, het knooppunt met de A35 is hierin niet meegenomen. In haar plan gaat de gemeente uit van de ontwikkeling van 236 woningen, 105.000m2 kantoren, 8.000m2 bedrijfsruimte, 7.000m2 commerciële ruimte, en een ‘mobiliteitscentrum’ (waar een P+R-locatie, hotel, verschillende accommodaties en mobiliteitsgerichte bedrijven onderdak kunnen vinden). Dit is in totaal ruwweg 150.000m2 op een plangebied van ongeveer 40 hectare.

Het uitwerkingsgebied in dit hoofdstuk is veel ruimer gekozen dan het plangebied van de gemeente. Naast de zone rond de A35 zijn ook een aantal te herstructureren buurten bij het plangebied inbegrepen: het bedrijventerrein Hardick en Seckel, Boswinkel-Oost, het D.C.W.-terrein en het terrein tussen Singel en Weth. Beversstraat, ten oosten van de Burg. M. van Veenlaan. Door voor deze terreinen één aaneengesloten plan te ontwikkelen kan er voor een betere samenhang onderling en een betere aansluiting op de omliggende stadsdelen worden gezorgd. Bijkomend voordeel is dat er hierdoor een schets wordt gemaakt voor een aantal zeer verschillende deelgebieden, waardoor de doorvertaling naar overige ontwikkelingslocaties in Enschede (§5) beter kan worden gemaakt.

Huidige situatie uitwerkingsgebied

Van noord naar zuid bestaat het plangebied uit de volgende delen:

VII.3 STRUCTUURSCHETS

Uitgangspunten

De uitgangspunten voor de inrichtingsschets van de Zuiderval en omgeving zijn gebaseerd op de algemene uitgangspunten van de Alternatieve Toekomstvisie (zie §4.3). Deze algemene uitgangspunten worden hieronder één voor één genoemd en beschreven in hoeverre ze van toepassing zijn op het terrein rond de Zuiderval.

Historische structuur
De Zuiderval is aangelegd op het tracé van de voormalige spoorlijn naar Ahaus, en is hierdoor gedurende het grootste deel van de twintigste eeuw een belangrijk (economische) lijn in het landschap rond Enschede geweest, waarlangs zich vele (textiel-)bedrijven hebben gevestigd. De Kuipersdijk was de wegverbinding in dezelfde richting, echter hierlangs werd meer gewoond.
In oost-westelijke richting wordt het plangebied doorsneden door de Kotmanlaan, een oude straat die nog steeds grotendeels haar oorspronkelijke ligging volgt.
Cultuurhistorische objecten
Op cultuurhistorisch gebied is het groengebied tussen Singel en Weth. Beversstraat het meest opvallende ‘object’. Dit groengebied dient tegenwoordig als wandelgebied voor de bewoners van het naastliggende zorgcomplex en kan deze functie in toekomst ook bieden voor andere stadsbewoners.
Inbreidingslocaties
De Zuiderval is één van de grootste inbreidingslocaties van Enschede en biedt daardoor de mogelijkheid een stedelijk milieu te creëren waar allerlei functies (wonen, werken, voorzieningen) naast elkaar te vinden zijn.
Invalswegen
De Zuiderval is de belangrijkste invalsweg voor de binnenstad van Enschede en ligt geheel binnen het stedelijk gebied. Om deze stedelijke ontsluitingsfunctie te benadrukken kan er langs de Zuiderval in hoge dichtheden worden gebouwd. De Zuiderval kan zo worden herontwikkeld tot een centrale stedelijke as die de verschillende deelgebieden met elkaar verbindt.
Bedrijventerreinen
Een groot deel van het plangebied is in gebruik als bedrijfsterrein. Een groot deel van deze bedrijven zal ook na herinrichting van de Zuiderval een plaats kunnen vinden in het plangebied. Alleen bedrijven die een risico vormen voor de leefbaarheid in de omgeving zullen uit het plangebied worden geweerd en een plaats moeten vinden op een ‘traditioneel’ bedrijfsterrein aan de rand van de stad.
Open plekken
De open en groene plekken in het plangebied (o.a. het park en de open ruimte in Boswinkel-Oost) zullen worden behouden en versterkt. Ook een deel van de centrale open ruimte (rond de vijvers) zal worden geïntegreerd in het ontwerp om letterlijk ruimte en lucht te geven in het nieuwe stedelijke gebied.
Groenstructuur
De verschillende groene gebieden, voornamelijk in de westelijke helft van het plangebied, zullen met elkaar worden verbonden door een ‘groene as’. Hierdoor ontstaat er als het ware een centraal stadspark in de vorm van een reeks verschillende groene gebieden met elk een eigen sfeer en functie.
Groene wiggen
Het plangebied maakt geen deel uit van één van de ‘groene wiggen’ rond Enschede.
Algemene uitgangspunten
In het plangebied komt ruimte voor allerlei soorten woningtypen. Vanwege de ligging rond één van de belangrijkste knooppunten zal de nadruk in het plangebied komen te liggen op appartementen (in alle maten en prijsklassen), maar ook rond de Zuiderval zullen ruimere grondgebonden woningen en vrije kavels moeten worden aangeboden. Hierdoor is de keuzevrijheid voor woningzoekenden optimaal en krijgt de wijk een afwisselend karakter. Ook voor kantoren en bedrijven moet er een divers aanbod worden gerealiseerd.
De verschillende functies zullen in het gebied veel met elkaar worden gemengs. Vooral voorzieningen, kantoren en woningen komen in het centrale deel van het plangebied sterk gemengd voor. Op verschillende locaties in het plangebied is ruimte voor bedrijvigheid, soms in samenhang met bijbehorende (bedrijfs-)woningen.
Het stedelijk knooppunt A35/Zuiderval zal een sterke stedelijke uitstraling krijgen door in hoge dichtheden en gemengd te bouwen, zodat dit knooppunt van vervoersstromen en scharnierpunt tussen Enschede en Enschede-Zuid optimaal wordt benut.

KAART : STRUCTUURSCHETS ZUIDERVAL

Structuurschets

De structuurschets voor de Zuiderval geeft een eerste beeld hoe het plangebied globaal gezien kan worden ingericht. De hiervoor beschreven uitgangspunten zijn uitgewerkt tot een ruimtelijke structuur die de verschillende delen van het plangebied aan elkaar rijgt.

De kern van de structuurschets wordt gevormd door de noord-zuid lopende groene en stedelijke as. De groene as verbindt de verschillende groene gebieden in het plangebied en ligt grotendeels in (toekomstige) woonbuurten. De drie grote vijvers worden zowel in de groene ruimte als de toekomstige bebouwing opgenomen. Hierdoor kunnen een aantal hoogwaardige woon- en werklocaties aan het water worden gecreëerd.

Centraal in het plangebied komt, aan de meest noordelijke vijver, een woontoren die dient als herkenningspunt en van waaruit toekomstige bewoners een zeer fraai uitzicht kunnen verwachten over de Zuiderval en de bestaande groene woonwijken van Enschede. Rond de woontoren en vijver is een boogvormige wand van woningen met bedrijfsruimte geprojecteerd, welke als het ware de achterliggende rustige woonbuurten afschermt van de A35 en het ‘drukke’ stedelijke knooppunt.
Het Boswinkel wordt in oostelijke richting (gespiegeld ten opzichte van de bestaande wijk) uitgebreid zodat er een samenhangende woonbuurt ontstaat rond een centrale open ruimte waar plaats is voor diverse buurtvoorzieningen.

Evenwijdig aan de groene as loopt de Zuiderval als stedelijke as waarlangs veel grootschaliger zal worden gebouwd. Kantoren overheersen hier, gemengd met woningen en voorzieningen.
De toekomstige bebouwing krijgt een duidelijk gezicht naar de Zuiderval zodat aan weerszijden een stedelijke wand ontstaat die, behalve voor het versterken van de stedelijke uitstraling, dienst doet als ‘geluidsscherm’ om de rust in achterliggende buurten te bewaren.

Het knooppunt met de A35 zal extra worden geaccentueerd door hoogbouw en sterke functiemenging, waardoor een geheel nieuw stedelijk centrum ontstaat. De A35 wordt hier grotendeels overkluisd zodat er een grote aaneengesloten ruimte ontstaat waar kantoren, woningen en voorzieningen kunnen worden gebouwd. Het knooppunt wordt omgeven door een groene band die de parkachtige gebieden ten westen en ten zuidoosten van het knooppunt met elkaar verbindt.

Over de A35 zullen, naast een aantal gebouwen, ook diverse wegen (voor zowel snel- als langzaamverkeer) worden aangelegd en ook de centrale groene ruimte zal deels over de A35 worden getrokken. Op deze manier wordt Enschede-Zuid eindelijk met Enschede verbonden en kan de nieuwe wijk deel gaan uitmaken van beide stadsdelen.
Om relaties tussen de (directe) omgeving en het plangebied te creëren worden bestaande wegenstructuren waar mogelijk doorgetrokken tot in de nieuwe buurten, worden de doorgaande wegen benadrukt en wordt het aantal doorgaande langzaam-verkeersroutes in en door het plangebied uitgebreid.

VII.4 INVULLING UITWERKINGSGEBIED

KAART : BEBOUWING ZUIDERVAL KAART : FUNCTIES ZUIDERVAL KAART : DEELGEBIEDEN ZUIDERVAL

Om de mogelijkheden van het plangebied te kunnen bepalen is een inrichtingsschets opgesteld waarin bouwmassa’s en -hoogtes alsmede de structuur van open ruimten is weergegeven. Deze uitwerking wordt hieronder per deelgebied in het kort beschreven.
In het gehele uitwerkingsgebied is in totaal ruimte voor ruim 3000 woningen, 300.000 m2 kantoren en 160.000 m2 overige functies.

A Het Getfert (15,8 ha.)

Het Getfert wordt voornamelijk ontwikkeld tot woonbuurt. De buurt is kleinschalig en stedelijk van opzet en sluit daardoor goed aan op de aansluitende vooroorlogse arbeidersbuurt. Tussen de woningen is hier en daar ruimte voor enkele (buurt-)voorzieningen. Echter, vanwege de ligging tussen het bestaande stadscentrum en het toekomstige stedelijke knooppunt, slechts in beperkte mate. Alleen langs de Zuiderval wordt in meer dan drie bouwlagen gebouwd. Hier is op de begane grond van de woonblokken ruimte voor diverse winkels en/of commerciële voorzieningen. Dit om de levendigheid van de Zuiderval als stedelijke as te vergroten.
Parkeren vindt plaats in de woonstraten en, in het plandeel langs de Zuiderval, in garages onder de woonblokken.
In het Getfert is in totaal ruimte voor ruim 750 woningen en 10.000 m2 winkels / (commerciële) dienstverlening.

B Janninkkwartier (5,5 ha.)

Het Janninkkwartier, gelegen tussen de Cromhoffsbleekweg en de Zuiderval, biet ruimte voor een gemengde woon- en werklocatie: langs de Zuiderval komen kantoren in 5 bouwlagen, langs de Cromhoffsbleekweg woningen en in het tussengebied kleinschalige bedrijven. Op de koppen is ruimte voor hogere woon-complexen met commerciële ruimten op de begane grond en een kantoortoren op de hoek Zuiderval / Singel.
Parkeren vindt plaats in de Cromhoffsbleekweg en ondergronds.

C Cromhoffpark (25,8 ha.)

Centraal in het Cromhoffpark ligt een groene zone, in te richten als buurtpark. De bestaande bebouwing rond dit park zal grotendeels worden gehandhaafd, waarbij op enkele plaatsen nieuwe bebouwing wordt toegevoegd.
In de noordwesthoek bestaat deze toekomstige bebouwing deels uit zorgwoningen, aansluitend op de verzorgingsinstellingen die zich ten westen en zuidwesten van het park bevinden. In het noordoosten, nabij de kruising Zuiderval / Singel, is ruimte voor enige bedrijvigheid en kantoren en in het zuiden, langs de Weth. Beversstraat is een woon-winkelcomplex gepland dat de ingang naar het groene binnengebied accentueert.
Het parkeren voor de verschillende bouwblokken vindt grotendeels ondergronds plaats.

D Eeftink (13,8 ha.)

Het Eeftink, van oudsher een bedrijfsgebied, biedt ruimte voor een modern werkgebied bestaande uit kantoren in 4 tot 8 bouwlagen aan de rand en bedrijfsruimten in het binnengebied. Het parkeren vindt hier plaats op de binnenterreinen en onder de grond.
In totaal is er in het Eeftink ruimte voor ruim 18.000 m2 bedrijfsruimte en 57.000 m2 kantoren.

E Boswinkel-Oost / Kotman-West (36,4 ha.)

Het Boswinkel-Oost en Kotman-West worden samen de grootste woonbuurt in het plangebied. In totaal is er ruimte voor 1000 woningen (waarvan ruim de helft appartementen en 100 woningen met elk een eigen bedrijfs- of praktijkruimte) en 15.000 m2 commerciële ruimte en voorzieningen.
Hiervoor zal een deel van het bestaande woningbestand in Boswinkel-Oost worden gesloopt. Het gaat hier om portiekflats en enkele rijtjeswoningen stammend uit de wederopbouwperiode.
De bestaande wegenstructuur van het Boswinkel-Oost zal in oostelijke en zuidelijke richting worden doorgetrokken in de nieuw te ontwikkelen woonbuurten, en ook de open ruimte in het Boswinkel zal worden doorgezet in oostelijke richting en worden heringericht tot centraal buurtplein met voorzieningen en speelplaatsen. De centrale functie die dit buurtplein voor zowel de bestaande als toekomstige bebouwing gaat vervullen wordt benadrukt door een tweetal groene assen die het buurtplein en de omliggende buurten in noord-zuidelijke en oost-westelijke richting doorsnijden.
Parkeren voor de woningen vindt grotendeels plaats in de woonstraten, en bij de appartementencomplexen, ondergronds.

Het Boswinkel-Oost, één van de sociaal ‘achtergebleven’ buurten van Enschede met een hoge werkloosheid en veel allochtonen, zal door de herstructurering, de verbetering van de ruimtelijke structuur en de differentiatie in het woningaanbod weer een volwaardige buurt in Enschede kunnen worden. De bewoners van de te slopen portiekflats kunnen (op korte afstand van hun huidige woning) in Kotman-West terecht waar nieuwe appartementen worden gebouwd in combinatie met diverse voorzieningen.

F Zuiderval (11,5 ha.)

Het centrale deel van het plangebied rond de Zuiderval biedt ruimte voor een gemengde kantoren- en voorzieningenlocatie, met aansluitend op Kotman-West, ruim 100 woningen. In het noordoosten, nabij het kruispunt van de Zuiderval met de Weth. Beversstraat is een mobiliteitscentrum gepland, met centraal een P+R-voorziening en daaromheen allerlei mobiliteits-gerichte voorzieningen en bedrijven. Hier komt ook de HOV-halte voor het centrale deel van het plangebied. Het parkeren vindt geheel plaats onder de verschillende bouwblokken.

G Kotman-Oost (13 ha.)

Het Kotman-Oost biedt ruimte voor een modern bedrijventerrein. De bestaande bedrijfspanden van de D.C.W.-bedrijven zullen worden gesloopt en vervangen door nieuwe bedrijfsgebouwen in hogere dichtheid, waar ook de D.C.W. zich in kan vestigen.
Naar het zuiden neemt de menging met wonen, voorzieningen en kantoren toe. Langs de Kuipersdijk is hier ruimte voor vrije bouwkavels waar aan de voorzijde woningen en aan de achterzijde bedrijfspanden kunnen worden gebouwd.
Voor de bedrijfsgebouwen geldt dat opslag van goederen en parkeren zoveel mogelijk ondergronds plaatsvinden. De overige parkeerplaatsen worden langs de straten en op eigen terrein gerealiseerd.
In totaal is er op Kotman-Oost ruimte voor 60.000 m2 bedrijven, 80 woningen en 20.000 m2 kantoren en commerciële ruimten.

H Stedelijk knooppunt (9,8 ha.)

Boven de A35 is het meest stedelijke deel van het plan gepland: een grootstedelijke locatie met ruimte voor kantoren, voorzieningen, winkels en ruim 450 appartementen.
Boven de A35 komt een centrale open ruimte, ingericht als stedelijk plein met hier en daar openingen naar de onderliggende weg. De verschillende gebouwen zijn haaks op het plein gesitueerd zodat de kop van elk gebouw in het plein komt te staan. Parkeren vindt geheel onder het plein en de gebouwen plaats.
De grote mening van woningen, voorzieningen en kantoren moet ervoor zorgen dat er boven op het knooppunt Zuiderval / A35 een levendig en stedelijk gebied ontstaat waar zowel overdag als ‘s avonds van alles te doen is.

I Vlierstraat-Noord (17.9 ha.)

Op het terrein ten noorden van de Vlierstraat zijn voornamelijk woningen gepland. Ten noorden van Tuindorp Broekheurne is ruimte voor een stedelijke woonbuurt met ongeveer 80 woningen, waarvan een deel als appartementen direct aan de hier liggende vijver kan worden gerealiseerd.
Verder naar het oosten, ten noorden van de te handhaven schoolgebouwen en voorzieningen, is ruimte voor grondgebonden woningen in het centrale park en deels aan het water. Op de kop van het terrein, aan de Zuiderval is een woontoren gepland. Verder langs de Zuiderval, aansluitend op bedrijventerrein De Reulver, is ruimte voor enige bedrijvigheid en kantoren.
Het parkeren vindt voornamelijk plaats direct bij de woningen, aan de straat en op eigen terrein, en bij de appartementen ondergronds.

J Hazelaarstraat / Knalhutteweg (10.2 ha.)

Het terrein rond de Hazelaarstraat en Knalhutteweg blijft grotendeels haar parkachtige karakter houden. Langs de Zuiderval is ruimte voor een aantal kantoortorens (totaal ongeveer 30.000m2) en aan de noordzijde van de vijver kan een woontoren met voorzieningen worden gerealiseerd.
Het overige deel van het terrein wordt opgewaardeerd tot buurtpark waar zowel bewoners van de Stroinkslanden als van de nieuw te bouwen woningen kunnen genieten.
Het parkeren voor de kantoren en woningen vindt geheel ondergronds plaats.

K Overige locaties

Direct aansluitend op het plangebied zijn een tweetal locaties waarvan de ontwikkeling direct verband houdt met de ontwikkeling van het plangebied: het bouwen van een bedrijfspand op de hoek Zuiderval / Vlierstraat om en gat in de bebouwing op te vullen, en het bouwen van een wooncomplex in het Boswinkel als afsluiting van de oost-west lopende groene as.

VII.5 DOORVERTALING NAAR OVERIGE ONTWIKKELINGSLOCATIES

KAART : INVULLING ONTWIKKELINGSLOCATIES

Voor de overige ontwikkelingslocaties in Enschede wordt een globale schatting gemaakt van de mogelijkheden die deze bieden. Deze schattingen zijn gebaseerd op de toekomstige stedelijke structuur zoals beschreven in de Alternatieve Toekomstvisie (§5.2) en de mogelijkheden die de verschillende deelgebieden van het uitwerkingsgebied hebben.
Alle mogelijke ontwikkelingslocaties in Enschede zijn onderverdeeld in een aantal ontwikkelingsmogelijkheden: van sterk stedelijk met gemengde functies rond de infrastructurele knooppunten tot woonwijken in lage dichtheid. De herstructureringslocaties zijn apart genomen omdat daar veel minder woningen en andere functies kunnen worden toegevoegd; het gaat daar voornamelijk om vervanging en differentiatie.
De invullingskeuze is per locatie gebaseerd op ligging, bereikbaarheid en vooral de Alternatieve Toekomstvisie.

Stedelijk knooppunt (A,B)

Het stedelijk knooppunt is de kruising A35 / Zuiderval, welke is uitgewerkt in de voorgaande paragrafen. Op het knooppunt, dat vanaf het landelijke snelwegennet de belangrijkste toegangspoort tot Enschede is, is ruimte voor een sterke menging van functies in een hoge dichtheid.

Gemengde doeleinden (C,D,E)

De locaties aangewezen voor gemengde doeleinden zijn vergelijkbaar met het stedelijk knooppunt, zij het dat er in lagere dichtheden wordt gebouwd. Het gaat hier om locaties die zijn gelegen langs de belangrijkste (huidige en toekomstige) infrastructuur: invalswegen, spoorlijn en HOV-assen. Vanwege de goede bereikbaarheid en de ligging aan deze structuurdragers van de stad zijn deze locaties het meest geschikt voor een menging van verschillende functies in relatief hoge dichtheden.
De hoogste dichtheden worden gerealiseerd bij de belangrijkste knooppunten en in de buurt van het stadscentrum.

Wonen (F,G,H,I)

De kleinere inbreidingslocaties en een aantal stadsrandzones zijn vanwege de ligging midden in een woonwijk of aan één van de groene wiggen vooral geschikt als woningbouwlocaties. Vanwege de minder goede bereikbaarheid is de plaatsing van kantoren, bedrijven en voorzieningen die het buurtniveau overstijgen ongewenst.
De bebouwingsdichtheid is het grootst in de binnenstad en neemt af voor locaties die verder van de binnenstad zijn gelegen. Vooral aan de stadsrand langs de Usselerrondweg is ruimte voor ruime woningen in het groen in lage dichtheden. Dit gebied kan hiermee als alternatief dienen voor de bebouwing van het Brunink en het Vaneker, waar de gemeente een soortgelijke woonbuurt wil creëren. Vanwege de grote kavels en voorgestane groene inrichting hoeft de ligging nabij de Usselerrondweg geen problemen op te leveren.

Kantoren (J,K)

De nieuwe kantoorlocaties zijn, buiten de Zuiderval, voornamelijk gepland aan de rand van de bestaande bedrijventerreinen langs hoofdverkeerswegen of langs de spoorlijn. Vanwege de ligging tussen hoofdinfrastructuur en bedrijventerrein zijn deze locaties ongeschikt voor woningbouw, maar des te meer geschikt voor de bouw van kantoren die zich op opvallende locaties willen vestigen. Kwaliteit van architectuur en inrichting van zowel private als openbare ruimte zijn hier van groot belang: deze terreinen zullen deels het gezicht van Enschede naar buiten bepalen.

Bedrijven (L)

Er is slechts een beperkte oppervlakte aan nieuwe bedrijventerreinen gepland. Dit omdat traditionele bedrijventerreinen zeer veel ruimte innemen en de (ruimtelijke) kwaliteit van dergelijke bedrijventerreinen vaak slecht is. De terreinen die expliciet voor de vestiging van bedrijven zijn aan te wijzen zijn Kotman-Oost en de Josinkes (direct langs de Westerval).
Kleinschalige bedrijvigheid zal, voor deze geen overlast veroorzaakt, worden geplaatst in gemengde wijken en deels ook in meer stedelijke woonwijken. De overige vraag naar bedrijfsruimte zal moeten worden gerealiseerd door herstructurering van de bestaande bedrijventerreinen.

Mobiliteitscentrum (M)

Aan de Zuiderval is een P+R-voorziening gepland met daaromheen ruimte voor allerlei mobiliteits-gerichte bedrijven en voorzieningen.

Herstructurering wonen (N,O)

Een groot deel van de bestaande woonwijken is òf sterk verouderd òf zeer eenzijdig van opzet. Door deze wijken deels te herstructureren kan het stedelijke woningaanbod worden gedifferentieerd en kan de kwaliteit van de betreffende wijken worden verbeterd. Het gaat hier om twee verschillende soorten wijken: de vooroorlogse, deels verouderde woonwijken waar door gedeeltelijke sloop, vervanging en toevoeging van woningen gemengde stedelijke woonmilieus kunnen worden gecreëerd. Deze wijken bestaan vooral uit grondgebonden woningen en bevatten vele verouderde bedrijven en open plekken. Hierdoor kan door herstructurering de totale woningvoorraad in deze wijken worden vergroot.
In de wederopbouwwijken is de woningdichtheid over het algemeen al (veel) hoger dan gemiddeld. Dit doordat er in deze wijken vele portiekflats staan. Een deel van deze flats zal worden vervangen door grondgebonden woningen, waardoor de woningdichtheid in deze wijken iets zal verminderen.

De bestaande bedrijventerreinen in Enschede (totaal 380 hectare, exclusief kleinschalige en verouderde bedrijventerreinen in woonwijken) bieden veelal ruimte voor herstructurering. De bestaande bebouwing bestaat voor een groot deel uit bedrijfshallen in één bouwlaag en een groot deel van het grondoppervlak wordt in beslag genomen voor parkeren opslag van allerlei goederen. Gebouwen van 3 of meer bouwlagen zijn op de bestaande bedrijventerreinen een zeldzaamheid.
Door in meerdere bouwlagen te bouwen en opslag en parkeren waar mogelijk ondergronds te realiseren is er op de bestaande bedrijventerreinen veel ruimte te winnen, waardoor de aanleg van nieuwe, ruimteverslindende bedrijventerreinen kan worden beperkt.

Van de bestaande bedrijventerreinen is gemiddeld 30% van het grondoppervlak bebouwd, grotendeels in één bouwlaag. Uitgaande van een gemiddelde bouwhoogte over het gehele terrein van 1 laag betekent dit dat er per hectare 4500m2 bedrijfsruimte is gebouwd. Wanneer er een derde meer oppervlak bebouwd zou worden en de gemiddelde bouwhoogte wordt verhoogd tot twee lagen, dan betekent dat bijna een verdubbeling van het aantal vierkante meters bedrijfsoppervlak dat kan worden gerealiseerd (totaal 8000m2 per hectare).

Universiteit en Business & Sciencepark (Q)

Het terrein van de Universiteit Twente en het Business & Sciencepark kunnen worden verdicht door toevoeging van kennis- en arbeidsintensieve kantoren en bedrijven die een relatie hebben met de Universiteit.