VI. VRAAG EN AANBOD

VI.1 INLEIDING

In dit hoofdstuk worden de woning- en bedrijvenmarkt (de vraag naar grond) en de mogelijke inbreidings- en herstructureringslocaties (het aanbod van grond) besproken. Voor §2, de woningmarkt, is gebruik gemaakt van een tweetal woningmarktonderzoeken die in 1997 en 1999 in Enschede zijn uitgevoerd. De gegevens die in het laatste onderzoek werden gepresenteerd zijn grotendeels nog steeds geldig, behalve dat door de snel stijgende prijs van woningen de vraag naar dure woningen een klein beetje is opgeschoven in de richting van de iets goedkopere middenklasse woningen. In §3 wordt in het kort de verwachte vraag naar bedrijventerreinen en kantoren besproken, gebaseerd op de gemeentelijke toekomstvisie.
In de tweede helft van dit hoofdstuk worden de mogelijke (her-)ontwikkelingslocaties besproken. In §4 volgt een inventarisatie van de verschillende locaties in Enschede, waarna in §5 de mogelijkheden van deze locaties worden gesproken. Deze mogelijkheden zijn gebaseerd op de, in het voorgaande hoofdstuk beschreven, alternatieve toekomstvisie, en de specifieke kenmerken van de betreffende locaties.

Plaats in het onderzoek

Voordat de, in het vorige hoofdstuk opgestelde toekomstvisie kan worden uitgewerkt is het van groot belang om te weten hoe de aan te wijzen ontwikkelingslocaties moeten worden ingevuld. Welke typen woningen en buurten zijn in trek en hoeveel ruimte voor bedrijven is er nodig? Met de antwoorden op dergelijke vragen, gecombineerd met een inventarisatie van de mogelijke ontwikkelingslocaties in Enschede, kan in het volgende hoofdstuk de toekomstvisie worden uitgewerkt door te bepalen hoe de verschillende locaties kunnen worden ingevuld.

VI.2 WONINGMARKT

Arbeidsmarkt

De gemeente stel als doel het aantrekken van hogere inkomens in de stad en hoopt dit te bereiken door o.a. het aanbieden van luxe woningen en vrije kavels buiten de bestaande stadsrand. Echter, uit het woningmarktonderzoek blijkt dat veel hoger opgeleiden uit Enschede vertrekken omdat er voor hen te weinig doorstroommogelijkheden op de Twentse arbeidsmarkt zijn. Deze mogelijkheden zijn er wel in de randstad, waardoor een deel van deze groep verhuist naar de westelijke provincies. Dit probleem wordt niet opgelost door het bouwen van dure woningen; het aanbod van goed betaalde banen voor hoger opgeleiden zal eerst moeten worden uitgebreid wil men dergelijke mensen in Enschede kunnen houden of van buiten de regio aantrekken.

Woningproductie

Er zijn in Enschede het afgelopen decennium gemiddeld een kleine 800 woningen per jaar gebouwd en ongeveer 200 tot 300 woningen per jaar gesloopt. Echter, een groot deel van deze nieuwbouwwoningen trekt geen nieuwe bewoners van buiten de stad: door de alsmaar dalende woningbezetting neemt dezelfde hoeveelheid mensen steeds meer woningen in beslag.
In verhouding met Almelo en Hengelo heeft Enschede de afgelopen jaren relatief veel duurdere woningen en (huur-)appartementen gebouwd. Echter, ongeveer de helft van de woningen die in Twente zijn gebouwd, zijn gerealiseerd buiten de drie grote steden. In de kleinere plaatsen en dorpen worden vooral duurdere woningen gebouwd.

Woningmarkt

Nieuwbouwwoningen in de goedkopere en middeldure segmenten trekken veel bewoners uit goedkope woningen van de naoorlogse wijken aan, o.a. Deppenbroek, Mekkelholt en de Wesselerbrink. Vooral de bewoners met de laagste inkomens blijven in deze wijken achter. Woningen in de prijsklasse tot €100.000 worden de laatste jaren iets minder snel verkocht. Er zijn in die klasse in de jaren negentig veel woningen gebouwd, waardoor de markt enigszins verzadigd raakt. De vraag van doorstromers naar dergelijke woningen blijft wel sterk aanwezig. Woningen in de prijscategorie boven de €200.000, die op goede locaties worden gebouwd, worden erg gemakkelijk verkocht. Dit komt voor een deel doordat er in die categorie een beperkt aanbod is, waardoor de vraag dit aanbod overtreft.

Appartementen in de binnenstad worden makkelijk verkocht, appartementen in uitbreidingslocaties lopen echter een stuk minder goed. Het blijkt dat de (toekomstige) bewoners van appartementen vooral kiezen voor confort en gemak van de (gelijkvloerse) woning in combinatie met een goed bereikbare locatie in nabijheid van voorzieningen en winkels. In de uitbreidingswijken zijn deze voorzieningen vaak nog niet (uitgebreid) aanwezig, waardoor de belangstelling voor appartementen op dergelijke locaties zeer gering is.

Er is in Enschede een behoorlijke vraag naar vrije kavels. Er staan ruim 1000 belangstellenden ingeschreven, die vaak al jaren op de wachtlijst staan. De grootste belangstelling is naar kavels van ongeveer 400 tot 600 m2 in een landelijke omgeving (stadsrand of buitenwijk). Er is echter ook interesse in kavels in een stedelijke omgeving. Voor deze geïnteresseerden is de nabijheid van voorzieningen belangrijker dan de oppervlakte van de kavel. Ook is er hier een sterkere voorkeur voor moderne en experimentele bouwstijlen.

Woonvoorkeuren

Als onderdeel van de woningmarktonderzoeken zijn enquêtes gehouden onder (potentiële) verhuizers. In deze enquêtes is onder andere gevraagd wat voor soort woning de voorkeur had, welke aspecten van de toekomstige woonomgeving belangrijk worden gevonden en welke (bestaande) woonwijken van Enschede de voorkeur hebben om in te wonen. De resultaten zijn hieronder samengevat.
De getallen zijn de percentages van de ondervraagden die het betreffende aspect interessant of belangrijk vonden.

Voorkeur woning

Uit de enquête volgt geen duidelijke voorkeur voor een type woning. Zowel 2-onder-1-kappers als appartementen als rijtjeswoningen zijn ongeveer evenveel in trek (elk ongeveer 25%).
Nou moet worden opgemerkt dat deze cijfers grotendeels zijn gebaseerd op al plaats gevonden verhuisbewegingen, de cijfers geven dus aan naar wat voor soort woning de betreffende mensen in de afgelopen jaren zijn verhuisd. Dit hangt voor een groot deel af van het woningaanbod op het moment van de betreffende verhuizing, en hoeft dus niet precies aan te geven waar de echte voorkeur van de betreffende bewoners ligt.

Voorkeur woonwijk

De populairste wijken om in te wonen zijn, met uitzondering van de binnenstad, allemaal groen opgezette buurten, gelegen niet te ver van de binnenstad en nabij de ‘groene wiggen’: plekken waar het groene buitengebied als het ware de stad in steekt. De minst populaire wijken zijn vooral de wijken die zijn gebouwd vlak voor of vlak na de Tweede Wereldoorlog, welke langs de singelring liggen, alsmede de oude arbeidersbuurten Pathmos en Dolphia.

Kenmerken woonomgeving

De volgende kenmerken van de toekomstige woonomgeving worden als zeer belangrijk beschouwd, en bepalen voor een groot gedeelte de keuze van de toekomstige woning:
Ongeveer twee-derde van de ondervraagden vindt de veiligheid in de toekomstige woonomgeving van groot belang. Hiermee is dit het belangrijkste kenmerk om bij de ontwikkeling van nieuwe woongebieden rekening mee te houden. Op de tweede plaats staat het imago van de buurt, dit wordt iets minder vaak genoemd, maar toch nog door een ruime 60% van de ondervraagden. Ruim de helft vindt de aanwezigheid van parken, groen en/of water in de nabijheid van de toekomstige woning belangrijk. De aanwezigheid van voorzieningen (onderwijs, winkels, medische diensten) alsmede verkeersremmende maatregelen worden elk door ruim één op de drie mensen belangrijk gevonden.
Van doorlaggevend belang bij de definitieve keuze van de woonomgeving zijn op de eerste plaats de situering, daarna rust en ruimte en op de derde plaats de stedenbouwkundige opzet van de wijk.

Inbreiding versus uitbreiding

Het grootste deel van de eengezinswoningen die in de Twentse stedenband zijn en worden gerealiseerd worden gebouwd op uitbreidingslocaties. In tegenstelling tot de andere Twentse steden zijn er in Enschede een aantal grote, gunstig gelegen (t.o.v. zowel binnenstad als hoofdwegennet), binnenstedelijke locaties waar een aantrekkelijk en wervend woonmilieu kan worden gecreëerd met onder andere eengezinswoningen. In de gemeentelijke ontwikkelingsplannen worden deze locaties pas op de langere termijn genoemd terwijl er ondertussen vele uitbreidingen worden aangelegd.

Uit onderzoek is gebleken dat er, vanuit de Enschedese bevolking, grote belangstelling is voor eengezinswoningen in het bestaande stedelijk gebied. Ook vanuit de regio is een dergelijke vraag, zij het in mindere mate, aanwezig.
Omdat in de omliggende steden weinig ruimte is om (grootschalige) woonmilieus binnen de bestaande steden te creëren, en het voorzieningenaanbod van de Enschedese binnenstad dat van de andere steden ver overtreft, heeft Enschede hier een unieke mogelijkheid om binnen de stad, dicht bij het voorzieningenaanbod, hoogwaardige woonmilieus met eengezinswoningen te creëren. Door de grote afstand (zowel fysiek als emotioneel) tussen de uitbreidingslocaties en het stadscentrum worden de kwaliteit en diversiteit van het Enschedese voorzieningenaanbod niet voldoende benut. In de woningmarltverkenning uit 1997 wordt dan ook aangeraden het bouwen in uitbreidingslocaties enigszins te temperen, en de binnenstedelijke locaties sneller te ontwikkelen. Tot op heden is hier echter weinig van te merken. Op de grootste binnenstedelijke locaties (Roombeek en Zuiderval) is nog geen enkele woning gebouwd, terwijl nieuwe uitbreidingslocaties (Vaneker en Brunink) al in procedure zijn gebracht.

Gewenste woningproductie

De gemeente gaat in haar toekomstvisie uit van de bouw van ruim 7000 woningen in de periode 2005 tot 2020 (exclusief de nog te ontwikkelen plandelen van de Eschmarke). Voor deze woningen wil de gemeente 271 hectare grondgebied ontwikkelen: 128 hectare binnen de bestaande stad en 143 hectare op uitbreidingslocaties.

Voor de verdeling van de te bouwen woningen over de verschillende prijsklassen is in het woningmarktonderzoek Nieuw wonen in Enschede een voorstel gedaan. Dit voorstel is gebaseerd op enerzijds de vraag van de woningzoekenden en anderzijds de beleidsdoelstellingen van de gemeente. Daar de gemeente veel waarde hecht aan het aantrekken van bovengemiddelde inkomens naar de stad is in het voorstel extra nadruk gelegd op het bouwen van (duurdere) eengezins koopwoningen wat vooral ten koste gaat van de (goedkopere) een- en meergezins huurwoningen.

Recente ontwikkelingen

Door de terugslag in de economie en het grote aantal koopwoningen dat de laatste jaren is gerealiseerd alsmede de sloop en verkoop van grote aantallen huurwoningen uit het bezit van de corporaties is er een grote krapte op de markt voor huurwoningen ontstaan. Deze krapte speelt niet alleen in Enschede, maar in het gehele land. Vele woonconsumenten moeten enkele jaren wachten voordat ze een geschikte huurwoning kunnen vinden.
Om de druk op de huurwoningmarkt enigszins te verlichten en de doorstroming te bevorderen heeft de Enschedese woningcorporatie Domijn, als experiment, in de Eschmarke woningen te huur aangeboden die oorspronkelijk voor de verkoop bedoeld waren. De vraag naar huurwoningen in Enschede is zeer groot. Op de enkele tientallen woningen die Domijn wekelijks voor verhuur aanbiedt komen gemiddeld enkele duizenden reacties!
Ook de markt voor jongerenhuisvesting is, vooral in de grote studentensteden, al jaren lang zeer krap. Hoewel jongeren in Enschede tot voor kort gemakkelijk aan een kamer konden komen begint dit ook in Enschede steeds moeilijker te worden.

VI.3 BEDRIJVENMARKT

Vraag naar bedrijventerreinen

Voor de vraag naar bedrijventerreinen wordt uitgegaan van de in de gemeentelijke toekomstvisie vermelde oppervlaktes. Deze oppervlaktes zijn gebaseerd op ‘gematigde realistische groei, iets groter dan de huidige groeitrend’. Daarbij zet de gemeente iets meer in op hoogwaardige bedrijvigheid dan tot nu toe het geval is geweest. De uitgangspunten zijn gebaseerd op zowel de te verwachten ontwikkelingen als de beleidsdelstellingen van de gemeente (bestrijden van scheefheid, versterken kwaliteiten en waarborgen duurzaamheid).
Volgens de gemeentelijke toekomstvisie is voor de periode tot 2015 470 hectare bruto nodig, waarvan 150 ha binnen de bestaande stad. Dit is exclusief eventuele te plaatsen instellingen langs de ‘stadsdreef’ en woon-werkmilieus in bestaande woonwijken. Van de genoemde 470 ha bruto is 370 ha (190 ha netto) nodig voor een modern gemengd bedrijventerrein (60%) en een technologiepark (40%).

De gemeente heeft voor de volgende terreinen al (verregaande) plannen en gaat er in haar toekomstvisie vanuit dat deze binnen afzienbare tijd worden ontwikkeld:

Tevens wijst de gemeente voor de langere termijn twee herontwikkelingslocaties aan, namelijk:

Vestigingsplaatsfactoren

Uit een onderzoek gehouden onder bedrijven uit de zakelijke dienstverlening in de vijf grote Overijsselse steden (Zwolle, Deventer, Almelo, Hengelo, Enschede) blijkt dat de belangrijkste eis die een dergelijk bedrijf stelt aan de vestigingsomgeving de bereikbaarheid is. 97% van de bedrijven vindt een goede bereikbaarheid per auto (zeer) van belang; 87% van de bedrijven vindt een goede bereikbaarheid per openbaar vervoer (zeer) van belang. Ook aan de uitstraling van de locatie wordt door veel ondernemers van groot belang gevonden. Slechts ongeveer de helft van de ondervraagde ondernemers geeft aan de lange-termijn aspecten (uitbreidingsmogelijkheden op de langere termijn en flexibiliteit van de kantoorruimte) belangrijk te vinden. De ligging ten opzichte van toeleveranciers, afnemers en dienstverleners scoort nog lager, en is voor de meerderheid van de bedrijven niet van (groot) belang. Van de overige faciliteiten in de omgeving springt alleen de aanwezigheid van recreatiefaciliteiten er nog enigszins uit: 45% van de ondernemers hecht hier (veel) waarde aan.

Ook voor ondernemers in de industrie en bouwnijverheid is de bereikbaarheid verreweg de zwaarst wegende factor bij de vestigingsplaatskeuze. Door dergelijke bedrijven worden vooral de bereikbaarheid per auto, per vrachtauto en de laad- en losmogelijkheden belangrijk gevonden. Bereikbaarheid per openbaar vervoer weegt beduidend minder zwaar. Aan de uitstraling van de omgeving wordt door de meeste industriële bedrijfstakken weinig waarde gehecht.

Recente ontwikkelingen

Door de huidige terugslag in de economie en de zeer grote bouwvolumes die de afgelopen jaren, met name in de kantorenmarkt, gereed zijn gekomen, is er op dit moment weinig behoefte aan nieuwe kantoorpanden. Voor veel projecten die nu in ontwikkeling zijn, zijn vaak moeilijk huurders te vinden, en er wordt al over gesproken om in leegstaande kantoorgebouwen (tijdelijk) studenten te huisvesten.
Ook in Enschede (waar het vinden van een studentenkamer nog veel makkelijker gaat dan in de Randstad) wordt over het verbouwen van leegstaande kantoorpanden tot studentenkamers gesproken.

Verschillende instanties hebben gewaarschuwd voor een toenemend overschot op de kantorenmarkt. Onder andere de Nederlandse Vereniging van Projectontwikkelaars en bouwondernemers (NVB) voorspelt in haar jaarlijkse rapportages ‘zwaar weer’ voor de kantorenmarkt. De NVB schrijft in een persbericht (d.d.. 19 augustus 2002) dat de verhuisgeneigdheid van bedrijven aanzienlijk is teruggelopen en er door projectontwikkelaars en beleggers te veel op risico wordt gebouwd (men realiseert vastgoed terwijl er nog geen huurders zijn gevonden). Letterlijk stelt de NVB ‘Een pas op de plaats is dan ook meer dan noodzakelijk om de toenemende leegstand enigszins binnen de perken te houden’.

VI.4 MOGELIJKE ONTWIKKELINGSLOCATIES

KAART : ONTWIKKELINGSLOCATIES

Op basis van de inventarisatie en analyse (hoofdstuk 3) en een verdere verkenning van de stad zijn de mogelijke (her-)ontwikkelingslocaties aangewezen. Deze locaties worden in deze paragraaf in het kort besproken.
In hoofdstuk 7 wordt beschreven wat, op basis van de alternatieve toekomstvisie, de mogelijkheden van deze locaties zijn.

Grootschalige inbreidingslocaties (1)

In Enschede zijn een tweetal grote stadsdelen aanwezig waar ruimte is voor grootschalige stedelijke ontwikkelingen binnen de bestaande bebouwde kom. Het gaat hier om de locaties Groot Roombeek (in Enschede Noord) en Zuiderval / A35.

  1. Groot Roombeek bestaat grotendeels uit oude bedrijventerreinen die, na de ondergang van de textielindustrie, hun functie grotendeels hebben verloren. Het gebied getroffen door de vuurwerkramp in 2000 grenst aan Groot Roombeek, waardoor de uitvoering van de plannen vertraging heeft opgelopen. Het rampgebied en het oorspronkelijke Groot Roombeek worden nu als één geheel ontwikkeld. De totale oppervlakte bedraagt ongeveer 52 hectare (waarvan 17 hectare rampgebied), het stedenbouwkundig plan voorziet in de bouw van ruwweg 1000 woningen, enige winkels en voorzieningen en de mogelijkheid tot het vestigen van kleinschalige bedrijvigheid.
  2. De tweede locatie, Zuiderval / A35, omvat een ruim 150 hectare groot terrein gelegen tussen de kern van Enschede en de zuidelijke wijken. In oost-westelijke richting wordt dit gebied doorsneden door de A 35 en een hoogspanningskabel, in noord-zuidelijke richting door de Zuiderval. Voor het terrein rond de Zuiderval (ruwweg 62 ha; inclusief Zuiderval-Noord) is opdracht van de gemeente een stedenbouwkundig plan opgesteld dat ruimte geeft voor 236 woningen, ruim 100.000 m2 kantoren / bedrijven, 7.000 m2 commerciële ruimten en diverse mobiliteitsfuncties. Naar het gebied aan weerszijden van de A35 is een aantal jaar geleden een stedenbouwkundige studie uitgevoerd, waarin tevens is gekeken naar mogelijkheden om de hoogspanningsleiding ondergronds te brengen. Hoewel dit technische mogelijk is en de zone vele ontwikkelingsmogelijkheden biedt, is er de laatste jaren niets meer van het project, ‘Ontken de Weg’ genoemd, vernomen.

Verouderde bedrijventerreinen (2)

Een tweetal aantal bedrijventerreinen op relatief korte afstand van het stadscentrum zijn gedeeltelijk sterk verouderd. De structuur is rommelig en onoverzichtelijk, de ontsluiting is onduidelijk en de bedrijfspanden zelf stammen voor een groot deel uit de eerste helft van de twintigste eeuw en zien er slecht onderhouden uit. Het gaat hier om de terreinen gelegen rond de Westerval, direct ten oosten van het Volkspark, en bedrijventerrein het Getfert, rond het binnen de Singels gelegen deel van de Zuiderval. Dit laatste terrein maakt deel uit van de (gemeentelijke) plannen rond de Zuiderval.
Deze terreinen liggen langs de twee belangrijkste invalswegen, waardoor de betreffende terreinen een directe verbinding met zowel de binnenstad als de A35 hebben. Alleen hierom bieden deze locaties al grote ontwikkelingspotenties. Het terrein rond de Westerval ligt tevens bij de haven in het Twentekanaal; het Getfert ligt aan de HOV-as die langs de Zuiderval is aangelegd.

Verouderde woonwijken (3)

Naast de hierboven genoemde verouderde bedrijventerreinen heeft Enschede ook een aantal ‘verouderde’ woonwijken. Het gaat hier om vooroorlogse wijken met over het algemeen een kleinschalige opzet, een grote menging van wonen en andere functies en vaak een rommelige,
Verbrokkelde structuur. Door herstructurering van deze wijken, waaronder betere benutting van de bebouwde en open plekken, valt veel ruimte te winnen.

  1. De Boddenkamp is een buurt ten noordwesten van het stadscentrum. Doordat er midden in de Boddenkamp een groot bedrijfsterrein ligt is er vrijwel geen samenhang in de buurt. De Boddenkamp wordt omsloten door een tweetal radiale wegen (Hengelosestraat en Deurningerstraat, beiden met een grote menging in zowel functies als bebouwing) en de Singel. Het contrast tussen de stedelijke functies nabij het station en de oude woonstraten nabij het Van Heekpark is zeer groot. Door het gebrek aan samenhang, de grote verschillen en de vele hectares oud bedrijventerrein heeft de buurt een erg rommelige en verwaarloosde aanblik.
  2. De Laares is een oude arbeiderswijk, gebouwd in de eerste helft van de twintigste eeuw. In de loop der jaren is deze buurt langzaamaan verpauperd en staat nu aan de vooravond van een ingrijpende vernieuwingsoperatie. In de Laares wonen relatief veel allochtonen, mensen met lage inkomens en werklozen.
  3. De Bothoven is een zeer gemengde wijk direct ten oosten van de binnenstad. Centraal door de Bothoven loopt de Lipperkerkstraat, die in de wijde omgeving berucht (en onder bepaald publiek geliefd) is vanwege de aanwezigheid van een aantal coffeeshops en andere ‘dubieuze’ bedrijfs- en winkelpanden. De wijk bevat een aantal braakliggende terreinen en verouderde bedrijfscomplexen. De bewoners van de wijk zijn vooral studenten en allochtonen.
  4. De problematiek in de Horstlanden / Veldkamp, gelegen ten zuidoosten van de binnenstad, langs de Haaksbergerstraat, is vergelijkbaar met die van de Boddenkamp. Ook hier zijn er tussen de verschillende delen van deze buurt sterke verschillen in functies en bebouwingstypen. En ook in de Horstlanden / Veldkamp liggen vele hectares bedrijventerreinen, grotendeels afstammend uit de textieltijd.
  5. Pathmos-Noord, gelegen langs de Singel aan de westzijde van de stad, komt sterk overeen met de Laares. Het is van oorsprong een arbeiderswijk, stammend uit de eerste jaren van de twintigste eeuw, die is opgezet als een tuindorp met kromme straten, vele plantsoentjes en rijtjeswoningen met elk een eigen tuin. Ook hier is de buurt erg verpauperd en is een grot saneringsactie op komst. Veel woningen worden nu gratis ‘verhuurd’ aan studenten zodat ze in ieder geval bewoond zijn totdat de sloper z’n werk gaat doen.

Kleinschalige inbreidingslocaties

Er bevinden zich in Enschede vele kleine en oude (bedrijfs-)terreinen die de afgelopen decennia hun oorspronkelijke functie (meestal in de textielindustrie) hebben veloren. Een deel van deze terreinen ligt braak, op de andere terreinen staan veelal oude, vaak slecht onderhouden, bedrijfsgebouwen van een beperkt aantal bouwlagen. Doordat veel van deze terreinen dicht bij de binnenstad liggen, en vaak in de nabijheid van oude invalswegen, bieden ze vele mogelijkheden tot het creëren van hoogwaardige stedelijke woon- en werklocaties.

  1. Braakliggende terreinen (4)
    Binnen de bebouwde kom van Enschede liggen verscheidene gebieden braak. Deze terreinen hebben geen functie en worden slecht of in het geheel niet onderhouden. Hierdoor hebben deze terreinen ook geen ‘groene’ waarden voor de omliggende buurten.
  2. Te herontwikkelen, verouderde bedrijfslocaties (5)
    Naast de braakliggende terreinen bevinden zich binnen de bebouwde kom vele kleine, vaak zeer rommelig ingerichte, bedrijfsterreinen waarvan een deel al leeg staat of op korte termijn leeg komt te staan. Tevens zijn terreinen waarop risicovolle bedrijven staan hier vermeld. Voor dergelijke bedrijven moet zo spoedig mogelijk ruimte worden gevonden buiten de bestaande woongebieden, zodat ook deze terreinen op niet al te lange termijn vrij zouden moeten komen voor nieuwe ontwikkelingen.

Grootschalige herstructureringslocaties

  1. I. Bedrijventerreinen (6)
    Een groot deel bebouwde oppervlakte van Enschede bestaat uit bedrijventerreinen en grootschalige, eenzijdige woonwijken. Op de bestaande bedrijventerreinen in Enschede staan vele grote opslag- en productiehallen die veel ruimte in beslag nemen, maar waar slechts een paar man werken. Tevens vindt veel opslag in de open lucht plaats. Door herstructurering van dergelijke bedrijventerreinen waarbij opslagruimten en eventueel parkeerplaatsen onder de grond worden gebracht valt zeer veel ruimte te winnen.
  2. Woonwijken (7)
    Een aanzienlijk deel van de Enschedese woonwijken zijn zeer eenzijdig opgezet. Er is slechts een zeer beperkte variatie in woningtypen en onder de bewoners bevinden zich relatief veel allochtonen en mensen met lagere inkomens.
    In een aantal van deze wijken zijn al herstructureringsprojecten in uitvoering, in sommige andere wijken zijn dergelijke projecten in planning.
    Hoewel er in deze wijken veel minder ruimte kan worden gewonnen dan in de eerdergenoemde inbreidingslocaties en verouderde woonwijken, kan in de herstructureringswijken, door woningdifferentiatie, wel een deel van de woningvraag worden opgelost.
  3. Overige terreinen (8)
    Aan de noordwestrand van Enschede ligt het terrein van de Universiteit Twente en aangrenzend het Business & Sciencepark. Het terrein van de Universiteit is zeer ruim en groen opgezet en biedt mogelijkheden tot verdichting. De Universiteit werkt zelf aan een herinrichtingsplan waarin verdichting en het toevoegen van (aan de Universiteit gelieerde) functies een centrale rol spelen. Het Business & Sciencepark is een kantorenpark dat ligt tussen de Universiteit en het NS station Enschede-Drienerlo. Hoewel verschillende bedrijven op het kantorenpark sterke connecties hebben met de Universiteit zorgt hetzelfde park ook voor een (ruimtelijke) barrière tussen de Universiteit en het stationsgebied.

Ontwikkelingsassen & knooppunten (9)

Als laatste, maar zeker niet met de minste mogelijkheden, bevat Enschede naast alle bovengenoemde locaties nog een aantal zones langs de uitvalswegen en de spoorweg naar Hengelo. Deze locaties zijn vrijwel onbebouwd, maar liggen wel voor een groot deel binnen de geluidscontouren van de betreffende (spoor-)weg. Echter, door goede isolatie en inventieve bouwmethoden is het zeer goed mogelijk vlak langs een hoofdweg te bouwen en er toch voor te zorgen dat het geluidsniveau binnen de gebouwen zeer acceptabel is.

VI.5 SAMENVATTING

De woonconsument in Enschede heeft geen duidelijke voorkeur voor een woningtype: de interesse in 2-onder-1-kappers, rijtjeswoningen en appartementen is vrijwel even groot. Er is wel een sterke vraag naar vrije bouwkavels: ruim 1000 belangstellenden staan ingeschreven; velen staan al jaren op de wachtlijst. De eisen die de woonconsument stelt aan de omgeving zijn wel veel duidelijker: veiligheid, imago en aanwezigheid van groen worden het vaakst genoemd. De nabijheid van allerlei voorzieningen is van minder belang.
Het woningbouwprogramma van de gemeente gaat uit van de bouw van 7050 woningen in de periode 2005-2020, naast de nog te ontwikkelen delen van de Eschmarke. De gemeente gaat ervan uit dat voor deze woningen 271 hectare grond nodig is. Het gemeentelijk beleid is vooral gericht op het bouwen van (duurdere) koopwoningen om koopkrachtigere mensen naar de stad te trekken. De markt voor huurwoningen is echter zeer gespannen, het aanbod van huurwoningen is slechts een fractie van de vraag waardoor vele mensen lange tijd, soms zelfs jaren, moeten wachten op een geschikte huurwoning.
Het woningbouwprogramma, opgesteld in opdracht van de gemeente, adviseert de nieuw te bouwen woningen als volgt te verdelen: 67% eengezins
koop, 8% meergezins koop, 11% eengezins huur en 14% meergezins huur, waarbij in alle categorieën de nadruk ligt in het middensegment, maar ook in de goedkopere en duurdere segmenten wordt gebouwd.

Voor bedrijventerreinen is, volgens de gemeente, tot 2015 ruim 450 hectare (250 hectare netto) nodig, waarvan de gemeente 2/3e deel buiten de bestaande stad wil realiseren, onder andere op de Usseleres en in de omgeving van de Universiteit Twente.
Ondernemers hechten vooral waarde aan de bereikbaarheid van hun bedrijf en de uitstraling van de locatie. De kantorenmarkt staat tegenwoordig echter sterk onder druk. Door de terugslag in de economie en de zeer grote hoeveelheid kantoorgebouwen die de afgelopen tijd gereed is gekomen blijven veel nieuwe kantoorgebouwen leeg staan.

Er zijn binnen het bestaande stedelijke gebied van Enschede vele locaties aan te wijzen waar nieuw kan worden gebouwd. Naast een aantal grote inbreidingslocaties bevat Enschede vele kleinere locaties, vaak enkele hectares in oppervlak, die geschikt zijn als woon- of bedrijfsterrein. Tevens zijn er binnen de bebouwde kom een groot aantal (vaak kleinere) locaties waar de bestaande bebouwing sterk verouderd is. Door herstructurering is ook hier veel ruimte te winnen. In totaal is er ruim 400 hectare te ontwikkelen terrein en meer dan 1000 hectare stedelijk gebied waar in meer of mindere mate ruimte is voor herstructurering.